Quel est le taux d'IMT pour un non-résident qui achète au Portugal ?

Un taux fixe de 7,5% sur l'acquisition d'un bien urbain à usage d'habitation, appliqué dès le premier euro et sans palier exonéré, au titre du Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigueur en mai 2026). Cela contraste avec l'échelle progressive des résidents, qui commence à 0% jusqu'à €106.346 et monte par les tranches marginales de 2%, 5%, 7% et 8%. L'IMT est le plus gros coût unique de l'achat, c'est pourquoi la différence résident–non-résident est le chiffre à planifier.

À combien s'élèvent les coûts totaux en plus du prix pour un non-résident ?

Construite uniquement à partir des taux publiés — 7,5% d'IMT, 0,8% d'Imposto do Selo, les frais d'acte et d'enregistrement de Casa Pronta et un honoraire d'avocat typique de 1% à 1,5% — une estimation indicative pour le non-résident se situe près de 9% du prix pour un achat au comptant. Un résident qui achète sa résidence principale paie plutôt près de 6%, car son IMT suit l'échelle progressive. Traitez tout total comme indicatif et confirmez vos propres chiffres avec un avocat fiscaliste portugais.

Est-ce que je paie l'IVA quand j'achète un appartement achevé au Portugal ?

Non. La vente d'un bien à usage d'habitation achevé est exonérée d'IVA au titre de l'article 9 du Code de l'IVA, qui prévoit que l'opération est 'exonérée d'impôt'. Le promoteur supporte l'IVA sur la construction, déjà incorporée dans le prix que vous voyez, de sorte que vous ne devez jamais ajouter 23% à un prix demandé de Privilege Gardens. La transmission est taxée par l'IMT et l'Imposto do Selo, et non par l'IVA.

À combien s'élève l'IMI, l'impôt annuel, à Porto ?

Le taux d'IMI urbain de Porto pour 2026 est de 0,324%, prélevé chaque année sur le VPT — la valeur cadastrale que l'administration fiscale attribue au lot, généralement bien en dessous du prix d'achat. Comme le VPT est défini par lot et reste inconnu jusqu'à ce que l'administration évalue le bien, la réponse honnête est le taux et la méthode, pas un montant fixe en euros. La résidence principale permanente d'un résident bénéficie d'un taux réduit de 0,27% ; un investisseur non-résident paie le taux urbain de 0,324%.

Acheter un appartement à Porto me donne-t-il la résidence ou un Golden Visa ?

Non. L'achat d'un bien ne qualifie plus pour un Golden Visa — la voie de l'immobilier a été abolie par la loi 'Mais Habitação' en octobre 2023 — et un achat ne déclenche jamais, à lui seul, aucun visa. La résidence au Portugal passe par des voies de visa distinctes (comme le D7 ou le D8), qui ont leurs propres critères de revenus et sont décidées par l'AIMA, et non par la propriété. Acheter un appartement à Privilege Gardens ne confère aucune résidence.

L'IMT majoré du non-résident est-il parfois remboursable ?

Un avantage existe dans le décret pour les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un délai déterminé ou qui louent le lot dans des limites de loyer contrôlées, ce qui peut ramener les 7,5% vers le résultat progressif. Les mécanismes précis — la durée de bail requise, la fenêtre de réclamation — ne sont pas encore fixés dans une instruction consolidée de l'administration fiscale, de sorte que cet article ne les présente pas comme des règles fermées. Confirmez votre éligibilité et les conditions actuelles avec un avocat fiscaliste portugais avant de compter sur un quelconque remboursement.

INSIGHTS · INVESTISSEMENT · JUIN 2026

Coûts d'achat pour non-résidents à Porto, expliqués

L'image honnête et sourcée des coûts pour un non-résident qui achète un appartement de €350k–€800k à Antas — chaque taux nommé, avec l'estimation chiffrée marquée comme indicative.

Inês Carvalho5 juin 2026Lecture 6 min

Conclusions clés

01A non-resident pays a flat 7.5% IMT on a residential purchase under Decreto-Lei n.º 97/2026, with no exempt first bracket — unlike the resident progressive scale that starts at 0% up to €106,346
02Imposto do Selo is 0.8% of the price; a Portuguese mortgage adds a further 0.6% stamp on the loan (0.5% if the term is under 5 years)
03IMI is an annual 0.324% in Porto, charged on the VPT (the tax authority's rateable value, usually well below price), so the euro amount depends on the unit, not the asking price
04A finished residential sale is IVA-exempt for the buyer — do not add 23% to a Privilege Gardens price
05Built only from these rates, an illustrative non-resident all-in lands near 9% of price (versus roughly 6% for a resident), before any counsel-gated refund or relief

Pourquoi cela compte : Most buyers in Antas are non-resident, and the single biggest one-off cost — IMT — is charged differently for them. Knowing the rates before you sign turns a vague 'plus taxes and fees' into a number you can budget.

Si vous achetez un logement neuf à Antas en tant que non-résident, les impôts et frais initiaux ajoutent environ 9 % au prix — et non les 6 % qu'un résident portugais paie pour une résidence principale. Un non-résident paie un IMT fixe de 7,5 % ; un résident suit un barème progressif. La plus grosse ligne est l'IMT, l'impôt sur les transmissions, désormais prélevé à un taux fixe de 7,5 % pour un acquéreur non-résident (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). L'autre grande surprise est celle qui n'existe pas : l'IVA n'ajoute rien pour l'acheteur d'un logement achevé.

Je suis Inês, comptable travaillant avec l'équipe financière de Privilege Gardens ; lisez donc la mention d'intérêt à la fin. Ceci est de l'information, non un conseil juridique — chaque taux ci-dessous est le taux publié, et là où la réponse honnête est « cela dépend de votre situation », je le dis.

Ce que paie un non-résident : la réponse courte

Pour un achat au comptant, quatre coûts constituent presque toute la facture. L'IMT (l'impôt sur les transmissions) à un taux fixe de 7,5 % ; l'Imposto do Selo (droit de timbre) à 0,8 % ; les frais d'acte et de registre de la Casa Pronta d'environ 375 € ; et un avocat indépendant à un tarif habituel de 1 % à 1,5 % (Lexidy, 2026). Sur un appartement de 375.000 € cela représente environ 35.000 € — proche de 9 % du prix. Un résident qui achète une résidence principale paie plus près de 6 %, parce que son IMT suit un barème progressif au lieu du taux fixe.

IMT : le taux fixe pour les non-résidents

L'IMT est le plus grand coût unique, et c'est là que se situe l'écart résident–non-résident. En vertu du Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigueur, selon les sources, à partir du 25 mai 2026), un non-résident qui achète un bien immobilier urbain à usage d'habitation paie 7,5 % fixes dès le premier euro, sans tranche exonérée et sans réduction. Le tableau officiel de l'administration fiscale prévoit désormais que le taux est « toujours de 7,5 % dans l'acquisition d'un bien urbain … chaque fois que l'acquéreur est non-résident » (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). Sur un achat de 375.000 € cela fait 28.125 € rien qu'en impôt sur les transmissions.

Un résident qui achète une résidence permanente est imposé selon un barème marginal, et non à un taux fixe. La première tranche jusqu'à 106.346 € est exonérée à 0 %, puis 2 % s'appliquent jusqu'à 145.470 €, en montant par les tranches supérieures (PwC Guia Fiscal 2026). Pour le même logement de 375.000 € l'IMT d'un résident s'établit autour de 16.237 € — environ 11.900 € de moins que ce que paie le non-résident. Cet écart est le chiffre-clé pour un acheteur étranger.

Tranche d'IMT (valeur imposée)	Taux marginal du résident	Non-résident
jusqu'à 106.346 €	0 % (exonéré)	7,5 % fixe
106.346 € – 145.470 €	2 %	7,5 % fixe
145.470 € – 198.347 €	5 %	7,5 % fixe
198.347 € – 330.539 €	7 %	7,5 % fixe
330.539 € – 660.982 €	8 %	7,5 % fixe

Les tranches et déductions du résident sont le barème officiel de 2026 (Portal das Finanças, art. 17 CIMT) ; la colonne du non-résident est le taux fixe unique du même article. L'IMT d'un résident est « valeur × taux marginal − la part à déduire » ; le non-résident multiplie simplement le prix par 7,5 %.

Imposto do Selo : le droit de timbre, plus un ajout si vous financez

Le timbre est le plus prévisible. L'Imposto do Selo sur la transmission est de 0,8 % du plus élevé du prix ou du VPT, et il est identique pour les résidents et les non-résidents (Portal das Finanças — Tabela Geral do Imposto do Selo, 2026). Sur un achat de 375.000 € cela fait 3.000 €.

Si vous contractez un crédit portugais, un second timbre s'applique au prêt lui-même : 0,6 % lorsque la durée est de 5 ans ou plus, ou 0,5 % pour une durée de 1 à moins de 5 ans (Portal das Finanças — Tabela Geral do Imposto do Selo, 2026). Un acheteur au comptant échappe entièrement à cette ligne.

IVA : pourquoi un logement achevé n'ajoute rien

C'est la surprise qui joue dans l'autre sens. La vente d'un bien immobilier à usage d'habitation achevé est exonérée d'IVA : l'article 9 du Code de l'IVA prévoit que « la vente d'un bien immobilier est une opération exonérée de TVA » (Portal das Finanças, art. 9.º CIVA, 2026). Le promoteur supporte l'IVA de la construction, déjà intégré dans le prix de la brochure. Ne rajoutez donc pas 23 % à un prix demandé de Privilege Gardens — la transmission est imposée par l'IMT et le droit de timbre, non par la TVA sur l'acheteur.

IMI : l'impôt annuel, sur la valeur cadastrale

L'IMI est l'impôt récurrent que vous payez chaque année où vous êtes propriétaire. Porto a maintenu son taux d'IMI urbain à 0,324 % pour 2026 (idealista, 2026), à l'intérieur de la fourchette légale de 0,30 % à 0,45 %. Le détail important est la base : l'IMI est prélevé sur le VPT — la valeur cadastrale que l'administration fiscale attribue à chaque unité — et non sur le prix que vous avez payé, le VPT étant en règle générale bien inférieur au prix d'achat.

Comme le VPT est fixé par unité et reste inconnu tant que l'administration n'a pas évalué votre appartement, le chiffre honnête est le taux et la méthode, non un montant en euros que quelqu'un vous avancerait. La résidence principale permanente d'un résident bénéficie d'un taux réduit de 0,27 % à Porto (ECO, 2025) ; un investisseur non-résident paie les 0,324 % standard. L'AIMI, la surtaxe sur le patrimoine, ne commence qu'au-delà de 600.000 € de VPT par personne (PwC Guia Fiscal 2026), de sorte qu'une unité unique sous ce seuil en paie 0 €.

Notaire, enregistrement et honoraires juridiques

Deux frais complètent le tableau. L'acte et le registre foncier sont traités par le service à guichet unique Casa Pronta à un tarif publié d'environ 375 € pour un achat au comptant, davantage si un crédit est enregistré (IRN — Custos dos serviços, 2026). À cela s'ajoute un avocat indépendant chargé de la transaction, pratique courante pour un acheteur étranger, qui coûte généralement 1 % à 1,5 % du prix (Lexidy, 2026) ; traitez cela comme une norme de marché qui varie, non comme un tarif fixe. Un acheteur hors UE peut aussi avoir besoin d'un représentant fiscal, ce qui est un petit coût récurrent plutôt qu'un coût d'achat.

L'estimation chiffrée (indicative, non un devis)

En ne rassemblant que les taux publiés, voici un coût total illustratif pour un appartement de 375.000 € à Antas, au comptant. Il est basé sur le prix demandé et avant variation des honoraires — une méthode que vous pouvez refaire, non un total garanti.

Coût unique illustratif sur un logement neuf de 375.000 €, Antas, au comptant — construit uniquement à partir des taux ci-dessus. Indicatif ; à confirmer avec un conseil.

	Résident (résidence principale)	Non-résident
IMT	16.237 € (progressif)	28.125 € (7,5 % fixe)
Imposto do Selo 0,8 %	3.000 €	3.000 €
Acte + registre Casa Pronta	~375 €	~375 €
Avocat de transaction (~1 %)	~3.750 €	~3.750 €
IVA (côté acheteur)	0 € (intégré)	0 € (intégré)
Total unique tout compris	≈ 23.360 € (~6,2 %)	≈ 35.250 € (~9,4 %)

Source: Taux issus du Portal das Finanças (CIMT art. 17, TGIS, CIVA art. 9), idealista, IRN et Lexidy, 2026 — illustratif, basé sur le prix demandé, avant honoraires.

Le non-résident paie environ 11.900 € de plus, presque tout en IMT (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). En proportion, cela fait environ 9,4 % du prix pour le non-résident contre 6,2 % pour le résident — un écart de 3 points qu'il vaut la peine de budgétiser dès la première conversation.

Les limites honnêtes

Cette page est délibérément étroite. Elle vous donne les taux publiés et un total indicatif, et elle s'arrête au seuil des éléments qui dépendent de votre situation personnelle.

Ce que cette page ne décide pas à votre place

Trois choses sont hors champ à dessein. Premièrement, l'avantage qui peut ramener l'IMT du non-résident vers le résultat progressif — pour les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux à temps ou qui louent dans les limites de loyer — existe, mais ses mécanismes exacts ne sont pas encore fixés dans une instruction consolidée de l'administration fiscale, aussi ne les présentons-nous pas comme des règles. Deuxièmement, tout montant d'IMI en euros : le VPT est fixé par unité et inconnu tant que l'administration ne l'a pas évalué. Troisièmement, les délais de résidence et de citoyenneté, qui passent par l'AIMA et par des voies de visa distinctes, non par l'achat. Confirmez votre propre situation avec un avocat fiscaliste portugais avant d'agir sur un quelconque chiffre présenté ici.

Et le point sur la résidence qui piège beaucoup d'acheteurs : le bien immobilier ne donne plus droit à un Golden Visa. La voie immobilière a été abolie par la loi « Mais Habitação » en octobre 2023 (Global Citizen Solutions, 2026), et un achat ne déclenche jamais un visa à lui seul. Si la résidence est l'objectif, il s'agit d'une demande D7 ou D8 distincte, avec son propre critère de revenus.

Ceci est la moitié « coûts » d'une question d'achat plus large. Le pas à pas des contrats, des acomptes et de l'acte est exposé dans notre guide sur le processus d'achat à Antas, et les protections propres à l'achat sur plan — paiements échelonnés, la garantie bancaire, la vérification des jalons — sont couvertes dans acheter sur plan en toute sécurité à Porto.

Une note sur notre intérêt

Nous vendons des appartements à Antas, nous avons donc un intérêt dans la manière dont cela se lit. C'est précisément pour cela que chaque taux ici renvoie à la source officielle — les tableaux de l'IMT et du timbre au Portal das Finanças, le taux d'IMI de Porto via idealista, le tarif de la Casa Pronta à l'IRN — et pour cela que le total chiffré est étiqueté indicatif plutôt qu'habillé en devis. Là où la réponse honnête est « confirmez avec votre avocat », je l'ai dit.

Quel est le taux d'IMT pour un non-résident qui achète au Portugal ?
Un taux fixe de 7,5% sur l'acquisition d'un bien urbain à usage d'habitation, appliqué dès le premier euro et sans palier exonéré, au titre du Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigueur en mai 2026). Cela contraste avec l'échelle progressive des résidents, qui commence à 0% jusqu'à €106.346 et monte par les tranches marginales de 2%, 5%, 7% et 8%. L'IMT est le plus gros coût unique de l'achat, c'est pourquoi la différence résident–non-résident est le chiffre à planifier.
À combien s'élèvent les coûts totaux en plus du prix pour un non-résident ?
Construite uniquement à partir des taux publiés — 7,5% d'IMT, 0,8% d'Imposto do Selo, les frais d'acte et d'enregistrement de Casa Pronta et un honoraire d'avocat typique de 1% à 1,5% — une estimation indicative pour le non-résident se situe près de 9% du prix pour un achat au comptant. Un résident qui achète sa résidence principale paie plutôt près de 6%, car son IMT suit l'échelle progressive. Traitez tout total comme indicatif et confirmez vos propres chiffres avec un avocat fiscaliste portugais.
Est-ce que je paie l'IVA quand j'achète un appartement achevé au Portugal ?
Non. La vente d'un bien à usage d'habitation achevé est exonérée d'IVA au titre de l'article 9 du Code de l'IVA, qui prévoit que l'opération est 'exonérée d'impôt'. Le promoteur supporte l'IVA sur la construction, déjà incorporée dans le prix que vous voyez, de sorte que vous ne devez jamais ajouter 23% à un prix demandé de Privilege Gardens. La transmission est taxée par l'IMT et l'Imposto do Selo, et non par l'IVA.
À combien s'élève l'IMI, l'impôt annuel, à Porto ?
Le taux d'IMI urbain de Porto pour 2026 est de 0,324%, prélevé chaque année sur le VPT — la valeur cadastrale que l'administration fiscale attribue au lot, généralement bien en dessous du prix d'achat. Comme le VPT est défini par lot et reste inconnu jusqu'à ce que l'administration évalue le bien, la réponse honnête est le taux et la méthode, pas un montant fixe en euros. La résidence principale permanente d'un résident bénéficie d'un taux réduit de 0,27% ; un investisseur non-résident paie le taux urbain de 0,324%.
Acheter un appartement à Porto me donne-t-il la résidence ou un Golden Visa ?
Non. L'achat d'un bien ne qualifie plus pour un Golden Visa — la voie de l'immobilier a été abolie par la loi 'Mais Habitação' en octobre 2023 — et un achat ne déclenche jamais, à lui seul, aucun visa. La résidence au Portugal passe par des voies de visa distinctes (comme le D7 ou le D8), qui ont leurs propres critères de revenus et sont décidées par l'AIMA, et non par la propriété. Acheter un appartement à Privilege Gardens ne confère aucune résidence.
L'IMT majoré du non-résident est-il parfois remboursable ?
Un avantage existe dans le décret pour les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un délai déterminé ou qui louent le lot dans des limites de loyer contrôlées, ce qui peut ramener les 7,5% vers le résultat progressif. Les mécanismes précis — la durée de bail requise, la fenêtre de réclamation — ne sont pas encore fixés dans une instruction consolidée de l'administration fiscale, de sorte que cet article ne les présente pas comme des règles fermées. Confirmez votre éligibilité et les conditions actuelles avec un avocat fiscaliste portugais avant de compter sur un quelconque remboursement.

Sources et méthode