¿Cuál es la tasa de IMT para un no residente que compra en Portugal?

Una tasa fija del 7,5% sobre la adquisición de inmueble urbano habitacional, aplicada desde el primer euro y sin tramo exento, al amparo del Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigor en mayo de 2026). Contrasta con la escala progresiva de los residentes, que empieza en el 0% hasta €106.346 y sube por los tramos marginales del 2%, 5%, 7% y 8%. El IMT es el mayor coste único de la compra, por lo que la diferencia residente–no residente es el valor a planificar.

¿Cuánto suman los costes además del precio para un no residente?

Construida solo con las tasas publicadas — 7,5% de IMT, 0,8% de Imposto do Selo, la tasa de escritura y registro de Casa Pronta y un honorario de abogado típico del 1% al 1,5% — una estimación indicativa para el no residente se sitúa cerca del 9% del precio en una compra al contado. Un residente que compra vivienda habitual paga más cerca del 6%, porque su IMT sigue la escala progresiva. Trate cualquier total como indicativo y confirme sus propios números con un abogado fiscal portugués.

¿Pago IVA cuando compro un apartamento terminado en Portugal?

No. La venta de un inmueble habitacional terminado está exenta de IVA al amparo del artículo 9 del Código del IVA, que prevé que la operación está 'exenta de impuesto'. El promotor soporta el IVA de la construcción, ya incorporado en el precio que ve, por lo que nunca debe añadir el 23% a un valor pedido de Privilege Gardens. La transmisión se grava por IMT e Imposto do Selo, y no por IVA.

¿Comprar un apartamento en Oporto me da residencia o Golden Visa?

No. Comprar un inmueble ya no califica para Golden Visa — la vía del inmobiliario fue abolida por la ley 'Mais Habitação' en octubre de 2023 — y una compra nunca desencadena, por sí sola, ningún visado. La residencia en Portugal pasa por vías de visado separadas (como el D7 o el D8), con sus propios requisitos de renta y decididas por AIMA, y no por la propiedad. Comprar un apartamento en Privilege Gardens no concede residencia.

¿El IMT agravado del no residente es alguna vez reembolsable?

Existe un beneficio en el decreto para quienes se conviertan en residentes fiscales en Portugal dentro de un plazo definido o arrienden la unidad dentro de límites de renta controlados, lo que puede acercar el 7,5% al resultado progresivo. Los mecanismos exactos — el plazo de arrendamiento exigido, la ventana de reclamación — aún no están fijados en una instrucción consolidada de la autoridad fiscal, por lo que este artículo no los presenta como reglas cerradas. Confirme su elegibilidad y las condiciones actuales con un abogado fiscal portugués antes de contar con cualquier reembolso.

INSIGHTS · INVERSIÓN · JUNIO 2026

Costes de compra para no residentes en Oporto, explicados

La imagen honesta y fundamentada de los costes para un no residente que compra un apartamento de €350k–€800k en Antas — cada tasa nombrada, con la estimación calculada marcada como indicativa.

Inês Carvalho5 de junio de 20266 min de lectura

Conclusiones clave

01A non-resident pays a flat 7.5% IMT on a residential purchase under Decreto-Lei n.º 97/2026, with no exempt first bracket — unlike the resident progressive scale that starts at 0% up to €106,346
02Imposto do Selo is 0.8% of the price; a Portuguese mortgage adds a further 0.6% stamp on the loan (0.5% if the term is under 5 years)
03IMI is an annual 0.324% in Porto, charged on the VPT (the tax authority's rateable value, usually well below price), so the euro amount depends on the unit, not the asking price
04A finished residential sale is IVA-exempt for the buyer — do not add 23% to a Privilege Gardens price
05Built only from these rates, an illustrative non-resident all-in lands near 9% of price (versus roughly 6% for a resident), before any counsel-gated refund or relief

Por qué importa: Most buyers in Antas are non-resident, and the single biggest one-off cost — IMT — is charged differently for them. Knowing the rates before you sign turns a vague 'plus taxes and fees' into a number you can budget.

Si está comprando una obra nueva en Antas como no residente, los impuestos y honorarios iniciales suman alrededor de un 9% al precio — y no el 6% que paga un residente portugués por su vivienda habitual. Un no residente paga un IMT fijo del 7,5%; un residente sigue una escala progresiva. La mayor partida es el IMT, el impuesto de transmisión, que ahora se cobra a una tasa fija del 7,5% a un adquirente no residente (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). La otra gran sorpresa es la que no está: el IVA no añade nada al comprador de una casa terminada.

Soy Inês, contable que trabaja con el equipo financiero de Privilege Gardens, así que lea la divulgación al final. Esto es información, no asesoramiento jurídico — cada tasa de abajo es la publicada, y donde la respuesta honesta es "depende de su situación", lo digo.

Lo que paga un no residente: la respuesta corta

En una compra al contado, cuatro costes forman casi toda la cuenta. El IMT (el impuesto de transmisión) a una tasa fija del 7,5%; el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos) al 0,8%; la tasa de escritura y registro de Casa Pronta de unos €375; y un abogado independiente a un valor típico del 1% al 1,5% (Lexidy, 2026). En un apartamento de €375.000 eso son unos €35.000 — cerca del 9% del precio. Un residente que compra su vivienda habitual paga más cerca del 6%, porque su IMT sigue una escala progresiva en lugar de la tasa fija.

IMT: la tasa fija para no residentes

El IMT es el mayor coste único, y es donde está la diferencia residente–no residente. Al amparo del Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigor, según las fuentes, desde el 25 de mayo de 2026), un no residente que compra un inmueble urbano residencial paga un 7,5% fijo desde el primer euro, sin tramo exento y sin reducción. La tabla oficial de la autoridad tributaria establece ahora que la tasa es "siempre del 7,5% en la adquisición de inmueble urbano … siempre que el adquirente sea no residente" (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). En una compra de €375.000 eso son €28.125 solo de impuesto de transmisión.

Un residente que compra vivienda habitual tributa en una escala marginal, y no a una tasa fija. El primer tramo hasta €106.346 está exento al 0%, después se aplica un 2% hasta €145.470, subiendo por los tramos superiores (PwC Guia Fiscal 2026). Para la misma vivienda de €375.000 el IMT de un residente queda cerca de €16.237 — unos €11.900 menos de lo que paga el no residente. Esa diferencia es el número titular para un comprador extranjero.

Tramo de IMT (valor gravado)	Tasa marginal del residente	No residente
hasta €106.346	0% (exento)	7,5% fijo
€106.346 – €145.470	2%	7,5% fijo
€145.470 – €198.347	5%	7,5% fijo
€198.347 – €330.539	7%	7,5% fijo
€330.539 – €660.982	8%	7,5% fijo

Los tramos y deducciones del residente son la escala oficial de 2026 (Portal das Finanças, art. 17 CIMT); la columna del no residente es la tasa fija única del mismo artículo. El IMT de un residente es "valor × tasa marginal − la parte a deducir del tramo"; el no residente simplemente multiplica el precio por el 7,5%.

Imposto do Selo: el impuesto de actos jurídicos, más un añadido si financia

El Selo es el más previsible. El Imposto do Selo sobre la transmisión es el 0,8% del mayor entre el precio y el VPT, y es idéntico para residentes y no residentes (Portal das Finanças — Tabela Geral do Imposto do Selo, 2026). En una compra de €375.000 son €3.000.

Si contrata una hipoteca portuguesa, se aplica un segundo sello sobre el propio préstamo: 0,6% cuando el plazo es de 5 años o más, o 0,5% para un plazo de 1 a menos de 5 años (Portal das Finanças — Tabela Geral do Imposto do Selo, 2026). Un comprador al contado se salta esta línea por completo.

IVA: por qué una casa terminada no añade nada

Esta es la sorpresa que corta hacia el otro lado. La venta de un inmueble residencial terminado está exenta de IVA: el artículo 9 del Código del IVA prevé que "la venta de un inmueble es una operación exenta de IVA" (Portal das Finanças, art. 9.º CIVA, 2026). El promotor soporta el IVA de la construcción y ya está incorporado en el precio del folleto. Por eso no sume el 23% a un precio pedido de Privilege Gardens — la transmisión se grava mediante IMT e Imposto do Selo, y no mediante IVA sobre el comprador.

IMI: el impuesto anual, sobre el valor catastral

El IMI es el impuesto recurrente que paga cada año que es propietario. Oporto mantuvo su tasa de IMI urbano en el 0,324% para 2026 (idealista, 2026), dentro de la banda legal del 0,30% al 0,45%. El detalle importante es la base: el IMI se cobra sobre el VPT — el valor catastral que la autoridad tributaria asigna a cada unidad — y no sobre el precio que pagó, siendo el VPT por lo general bastante inferior al precio de compra.

Como el VPT se fija por unidad y es desconocido hasta que la autoridad valora su apartamento, la cifra honesta es la tasa y el método, no un importe en euros que alguien le adelante. La vivienda habitual permanente de un residente se beneficia de una tasa reducida del 0,27% en Oporto (ECO, 2025); un inversor no residente paga el 0,324% estándar. El AIMI, el recargo de patrimonio, solo empieza por encima de €600.000 de VPT por persona (PwC Guia Fiscal 2026), por lo que una única unidad por debajo del umbral paga €0 de él.

Notario, registro y honorarios jurídicos

Dos tasas cierran la imagen. La escritura y el Registro de la Propiedad se tramitan a través del servicio de ventanilla única Casa Pronta a una tasa publicada de unos €375 para una compra al contado, más si se registra una hipoteca (IRN — Custos dos serviços, 2026). Además, un abogado independiente para la compraventa es práctica habitual para un comprador extranjero y cuesta normalmente entre el 1% y el 1,5% del precio (Lexidy, 2026); trátelo como una norma de mercado que varía, no una tarifa fija. Un comprador de fuera de la UE puede además necesitar un representante fiscal, que es un pequeño coste recurrente y no un coste de compra.

La estimación trabajada (indicativa, no un presupuesto)

Juntando solo las tasas publicadas, aquí tiene un coste total ilustrativo para un apartamento de €375.000 en Antas, al contado. Está basado en el precio pedido y antes de la variación de honorarios — un método que puede volver a ejecutar, no un total garantizado.

Coste único ilustrativo en una obra nueva de €375.000, Antas, al contado — construido solo con las tasas de arriba. Indicativo; confirme con asesoramiento.

	Residente (vivienda habitual)	No residente
IMT	€16.237 (progresivo)	€28.125 (7,5% fijo)
Imposto do Selo 0,8%	€3.000	€3.000
Escritura + registro Casa Pronta	~€375	~€375
Abogado de compraventa (~1%)	~€3.750	~€3.750
IVA (lado del comprador)	€0 (incorporado)	€0 (incorporado)
Total único	≈ €23.360 (~6,2%)	≈ €35.250 (~9,4%)

Source: Tasas del Portal das Finanças (CIMT art. 17, TGIS, CIVA art. 9), idealista, IRN y Lexidy, 2026 — ilustrativo, basado en el precio pedido, antes de honorarios.

El no residente paga aproximadamente €11.900 más, casi todo en IMT (Portal das Finanças, art. 17 CIMT, 2026). En proporción, eso es alrededor del 9,4% del precio para el no residente frente al 6,2% para el residente — una diferencia de 3 puntos que vale la pena presupuestar desde la primera conversación.

Los límites honestos

Esta página es deliberadamente estrecha. Le da las tasas publicadas y un total indicativo, y se detiene antes de las partes que dependen de su situación personal.

Lo que esta página no decide por usted

Tres cosas quedan fuera a propósito. Primero, el beneficio que puede devolver el IMT del no residente hacia el resultado progresivo — para compradores que se vuelven residentes fiscales a tiempo o que arriendan dentro de los límites de renta — existe, pero sus mecanismos exactos aún no están fijados en una instrucción consolidada de la autoridad tributaria, por lo que no los presentamos como reglas. Segundo, cualquier cifra de IMI en euros: el VPT se fija por unidad y es desconocido hasta que la autoridad lo valora. Tercero, los plazos de residencia y ciudadanía, que corren por AIMA y por vías de visado separadas, no por la compra. Confirme su propia situación con un abogado fiscal portugués antes de actuar sobre cualquier número de aquí.

Y el punto de residencia que atrapa a muchos compradores: el inmueble ya no genera un Golden Visa. La vía inmobiliaria fue abolida por la ley "Mais Habitação" en octubre de 2023 (Global Citizen Solutions, 2026), y una compra nunca desencadena por sí sola un visado. Si la residencia es el objetivo, esa es una solicitud D7 o D8 separada, con su propio requisito de ingresos.

Esta es la mitad de costes de una cuestión de compra mayor. El paso a paso de contratos, señales y escritura se expone en nuestra guía sobre el proceso de compra en Antas, y las protecciones específicas de la compra sobre plano — pagos escalonados, la garantía bancaria, la verificación de hitos — se tratan en comprar sobre plano con seguridad en Oporto.

Una nota sobre nuestro interés

Vendemos apartamentos en Antas, así que tenemos un interés en cómo se lee esto. Es precisamente por eso que cada tasa de aquí apunta a la fuente oficial — las tablas del IMT y del Imposto do Selo en el Portal das Finanças, la tasa de IMI de Oporto vía idealista, la tasa de Casa Pronta en el IRN — y por eso el total trabajado se etiqueta como indicativo en lugar de disfrazarse de presupuesto. Donde la respuesta honesta es "confirme con su abogado", lo he dicho.

¿Cuál es la tasa de IMT para un no residente que compra en Portugal?
Una tasa fija del 7,5% sobre la adquisición de inmueble urbano habitacional, aplicada desde el primer euro y sin tramo exento, al amparo del Decreto-Lei n.º 97/2026 (en vigor en mayo de 2026). Contrasta con la escala progresiva de los residentes, que empieza en el 0% hasta €106.346 y sube por los tramos marginales del 2%, 5%, 7% y 8%. El IMT es el mayor coste único de la compra, por lo que la diferencia residente–no residente es el valor a planificar.
¿Cuánto suman los costes además del precio para un no residente?
Construida solo con las tasas publicadas — 7,5% de IMT, 0,8% de Imposto do Selo, la tasa de escritura y registro de Casa Pronta y un honorario de abogado típico del 1% al 1,5% — una estimación indicativa para el no residente se sitúa cerca del 9% del precio en una compra al contado. Un residente que compra vivienda habitual paga más cerca del 6%, porque su IMT sigue la escala progresiva. Trate cualquier total como indicativo y confirme sus propios números con un abogado fiscal portugués.
¿Pago IVA cuando compro un apartamento terminado en Portugal?
No. La venta de un inmueble habitacional terminado está exenta de IVA al amparo del artículo 9 del Código del IVA, que prevé que la operación está 'exenta de impuesto'. El promotor soporta el IVA de la construcción, ya incorporado en el precio que ve, por lo que nunca debe añadir el 23% a un valor pedido de Privilege Gardens. La transmisión se grava por IMT e Imposto do Selo, y no por IVA.
¿Cuánto es el IMI, el impuesto anual, en Oporto?
La tasa de IMI urbano de Oporto para 2026 es del 0,324%, cobrada cada año sobre el VPT — el valor patrimonial que la autoridad fiscal atribuye a la unidad, por lo general muy por debajo del precio de compra. Como el VPT se define por unidad y es desconocido hasta que la autoridad valora el inmueble, la respuesta honesta es la tasa y el método, no un valor fijo en euros. La vivienda habitual permanente de un residente se beneficia de una tasa reducida del 0,27%; un inversor no residente paga la tasa urbana del 0,324%.
¿Comprar un apartamento en Oporto me da residencia o Golden Visa?
No. Comprar un inmueble ya no califica para Golden Visa — la vía del inmobiliario fue abolida por la ley 'Mais Habitação' en octubre de 2023 — y una compra nunca desencadena, por sí sola, ningún visado. La residencia en Portugal pasa por vías de visado separadas (como el D7 o el D8), con sus propios requisitos de renta y decididas por AIMA, y no por la propiedad. Comprar un apartamento en Privilege Gardens no concede residencia.
¿El IMT agravado del no residente es alguna vez reembolsable?
Existe un beneficio en el decreto para quienes se conviertan en residentes fiscales en Portugal dentro de un plazo definido o arrienden la unidad dentro de límites de renta controlados, lo que puede acercar el 7,5% al resultado progresivo. Los mecanismos exactos — el plazo de arrendamiento exigido, la ventana de reclamación — aún no están fijados en una instrucción consolidada de la autoridad fiscal, por lo que este artículo no los presenta como reglas cerradas. Confirme su elegibilidad y las condiciones actuales con un abogado fiscal portugués antes de contar con cualquier reembolso.

Fuentes y método